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Geben und Nehmen?

Ein Immobilienkredit stellt insofern ein Besonderheit dar, als er - aus Sicht des Bauherren - i.d.R. eine langfristige Belastung dasteht, die ein Vielfaches des Jahreseinkommens beträgt. Umgekehrt ist aber aus Sicht des Kreditgebers die Hausfinanzierung ein Geschäft, das über die Grundschuld gut abgesichert ist. Doch seit der Finanzkrise sind die Karten hier neu gemischt.

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Der Immobilienkredit: Theorie ist eine Sache…

Bei der Hausbau oder Hauskauf Finanzierung galt das Ausfallrisiko, aus Sicht des Geld gebenden Finanzinstitutes, lange als relativ gering. Sozusagen eine "sichere Bank" für die Bank, denn über die Hypothek - so die Theorie - ist das ja Geschäft abgesichert. Es gibt einen hohen realen Gegenwert, sei es das Grundstück, oder sei es auch das Haus darauf, was im Falle des Kreditausfalles als Pfand gilt. Bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann die Bank ihr Verfügungsrecht über die Immobilie geltend machen, und das Haus über eine Zwangsversteigerung verkaufen.

…Praxis eine andere

Wie trügerisch dieses bis dahin über Jahre hinweg gut funktionierende Geschäft sein kann, zeigte die Finanzkrise, die in 2007 in den USA entstand und schnell weltweit katastrophale Auswirkungen hatte - Bankenzusammenbrüche inklusive. Denn fallen die Immobilienpreise, ist auch das Darlehen nicht mehr gesichert. Das, was die Bank als Sicherheit wähnt, verliert an Wert. Kann der Bauherr seinen Kredit nicht mehr begleichen, kann sich auch die Bank über die Grundschuld nicht mehr schadlos halten, da der Immobilienwert geringer ist als der ursprüngliche Beleihungswert. Zwar kann die Bank vom Häuslebauer weitere Sicherheiten fordern wenn der Beleihungswert unter die Restschuld fällt, doch auch diese Rechnung gilt nur solange, wie der Kreditnehmer auch zahlungsfähig ist. Im Falle einer Arbeitslosigkeit des Darlehensnehmers ist also, aus Sicht des Baufinanzierers gesehen, ein höherer Risikoaufschlag, etwa höhere Zinsen, nur Theorie.


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Die große Unbekannte: Der Immobilienpreis

Der Immobilienpreis ist somit die große Variable, die - das lehrt das Jahr 2007 und Folgende - nicht zu riskant bewertet werden darf. Auch wurde lange Zeit von den Banken nur zu schnell Finanzierungskapital vergeben, ohne ausreichende Bonitätsprüfung. Nicht selten lockte die Aussicht auf das gute Geschäft so sehr, dass Häuslebauern scheinbar günstige Kredite regelrecht aufgeschwatzt wurden. Dass faule Kredite dann auch noch unter den Banken selbst weiterverkauft wurden und somit Gegenstand von Spekulationen wurden - das ist eine weitere Geschichte, auf die hier nicht näher eingegangen werden soll.


Rechtliche Regelungen bei der Baufinanzierung

Welche rechtlichen Regelungen gibt es heute, die den Bauherren schützen? Zum einen regelt das Kreditwesengesetz streng, wer einen Hausbau finanzieren darf. Träger der privaten Immobilienfinanzierung sind Banken, Bausparkassen, die Kreditanstalt für Wiederaufbau, aber auch Versicherungsgesellschaften. Dann gibt es seit 2008 das Risikobegrenzungsgesetz, was den Darlehensnehmer bei der Finanzierung davor schützen soll, dass der Geber ein Bau-Darlehen allzu schnell kündigt. Denn ein Haus ist schließlich mit das wichtigste im Leben eines Menschen oder einer Familie; hier müssen persönliche Lebensinteressen vor den Geschäfsinteressen einer Bank stehen. Das Gesetz besagt, dass die Kündigung eines Kredites erst dann erlaubt ist, wenn der Ratenrückstand mindestens 2,5% der gesamten Darlehenssumme erreicht (Stand: 2013).

Tipps für Bauherren

Welche Schlüsse lassen sich für den privaten Bauherren daraus ziehen? Lassen Sie sich nicht nicht zu schnell von verlockenden Finanzierungsangeboten locken. Holen Sie sich Informationen von unabhängigen Beratern zu Zahlungsoptionen, Zinsen, Tilgung oder Küdigung. Auch die Verbraucherzentralen informieren hier oder geben weitere Informationen zur aktuellen Rechtssprechung. Achten Sie auf genug Eigenkapital - mindestens 20 %, wenn Ihnen das Grundstück gehört, ansonsten das Doppelte. Überprüfen Sie Ihre Einkommenssituation, und versuchen Sie auch in die Zukunft zu planen: Was ist, wenn sich Einkommenssituation oder allgemeine Lebensumstände ändern? Und kalkulieren Sie einen zusätzlichen 10% Sicherheitspuffer beim ermittelten Kapitalbedarf ein. Eine sichere und seriöse Finanzplanung ist die beste Voraussetzung dafür, dass der Fall erst gar nicht eintritt, wo die Bank Ihr Haus, sozusagen über Ihren Kopf hinweg, verkauft.

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