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Hausbau: Die Finanzierung

Die Finanzierung beim Hausbau ist meist eine Mixtur aus Eigenkapital, Fremdkapital (=Baugeld), sowie spezielle Förderprogramme bzw. Zuschüsse. Grundsätzlich aber gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Eine falsche Immobilien Finanzierung wird teuer. Wie sehr Zinsen am Kapital auf Dauer zehren, wird oft unterschätzt.

Hausbau: Solide finanzieren

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Bei einem Zinssatz von 5% beispielsweise erhöht sich der Kapitalaufwand um 50%, wenn in 20 Jahren getilgt wird. Somit werden unter dem Strich 300.000 EUR gezahlt für aufgenommene 200.000 EUR. Die Frage lautet daher: Was kann ich mir leisten? Und da sollte der Finanzierungsbedarf genau erörtert werden, denn gerade hier werden die meisten Fehler gemacht: Ausgaben werden "schön" gerechnet, oder die Ausstattung wird nicht mitkalkuliert ("ich nehme die alten Möbel mit"). Mehr Ausgaben steigern jedoch ihren Finanzierungsbedarf, unter Umständen muss also nachfinanziert werden, und damit begibt man sich in die Hände der Bank, welche dann die Bedingungen diktieren kann.
Ebenso werden die Eigenleistungen meist überschätzt. Einem Beruf nachgehen und gleichzeitig ein Haus bauen ist (fast) unmöglich. Ebenso müssen beim Finanzierungsbedarf Kosten eingerechnet werden die anfangs nicht eingeplant waren: Grunderwerbssteuer, Nebenkosten, oder das Objekt der Begierde liegt in einem "Sanierungsgebiet" - was nichts anderes heißt dass bei der nächsten Renovierung der Abwasserkanäle kräftig zur Kasse gebeten wird.

Kapital für die Hausfinanzierung

Bei der Fremdfinanzierung (=Fremdkapital) gibt es eine Vielzahl verschiedener Kombinationen: Der Bausparvertrag, gemischt oder nicht mit Baukredit, oder Hypothek. Auch bei diesem Punkt der Immobilienfinanzierung werden viele Fehler gemacht: Zu kurze Laufzeit in Niedrigzinsphasen, zu geringe Tilgungskriterien (mindestens 2% pro Jahr), dh. Ablösekriterien im Falle Sie möchten den Kredit teilweise oder ganz tilgen.
Es empfiehlt sich, unabhängige Finanzberater zu Rate zu ziehen. Die Berater einer Bank, auch wenn es Ihre Hausbank ist, wollen primär die Produkte des Hauses verkaufen. Ein unabhängiger Finanzberater dagegen hat mehrere Vorschläge zu bieten, und kann einen Finanzierungs-Vergleich anstellen.
Den Finanzbedarf müssen Sie aber mithilfe Ihres Architekten selbst ermitteln, das kann Ihnen ein Finanzberater nur begrenzt abnehmen. Lassen Sie eine Kostenermittlung nach DIN 276 und DIN 277 durchführen.


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Spitz gerechnet: Die Zinsen

Als Faustformel zur Hausfinanzierung gilt: in Niedrigzinsphasen den Zins möglichst lange festzuschreiben, mindestens jedoch 15 Jahre. Empfehlenswert ist auch darauf zu bestehen die Immobilienfinanzierung vorzeitig ganz oder teilweise ablösen zu können (Sondertilgungen), ohne irgendwelche Strafklauseln oder Strafzinsen. Das macht vor allem Sinn, wenn Sie - auf welche Weise auch immer - mit den Jahren zu Kapital gekommen sind (Erbe, gut gehendes Geschäft, Lottogewinn), womit sich dann Schulden abbauen lassen.
Fazit: Es rechnen sich wirklich Zehntel Zinsen auf die Dauer. Auch ein 0,5% Zins auf 200.000 EUR sind 1.000 EUR / Jahr, das summiert sich bei 20 Jahren Tilgung auf 10.000 EUR. Es lohnt sich also, bei den Banken die Kredite hart zu verhandeln.


Baufinanzierung und Eigenkapitalquote

Unter Eigenkapitalquote verstehen wir den Anteil an Finanzierungskosten, den Sie selbst aufbringen können. Der Eigenkapitalquote dürfen laufende Kosten und Ausgaben nicht hinzugerechnet werden. Mein Tip: Nehmen Sie alle Kosten, die Ihr Architekt nach DIN 277 ermittelt hat, und kalkulieren Sie darauf mindestens 10% Kapitalbedarf hinzu. Eine Art Sicherheitskapital oder "Notgroschen". Sie werden es brauchen, wenn nicht, umso besser. Eine Eigenkapitalquote von 50% beim Hausbau ist wünschenswert, 20 % reichen, wenn Ihnen das Grundstück bereits gehört. Alles andere ist Kamikaze Kalkulation. Wohin eine Baufinanzierung mit zu geringer Eigenkapitalquote führen kann, das konnte man an der (geplatzten) Immobilienblase in den USA 2008 gut beobachten.

Aufteilung der Baukosten

Wie verteilen sich nun die Baukosten? Folgende Faustformel gilt: Vom gesamten Baukosten Volumen entfallen für Haustechnik 15% - 25%, Rohbau 30%, Ausbau 45% - 55%. Für Gartengestaltung nehmen Anspruchsvolle noch mal etwa 10% oder mehr der Baukosten in die Hand, man kann jedoch auch selbst den Garten anlegen. Ist bei uns "Häusle Bauer" ohnehin meistens die einzige Alternative, wenn kein Bau-Geld mehr da ist. Außer den reinen Baukosten kommen noch dazu der Posten "Sonstiges", also Grundstück Erwerb, Nebenkosten (etwa 15%) und Steuern (Grundsteuer, Anschlusskosten, Baugenehmigung etc.). Das sind also keine Baukosten.

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