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Immobilien in Spanien

Da ich selbst inzwischen in Spanien lebe und auch mein Haus hier gebaut habe, soll der Schwerpunkt im Folgenden auch auf Spanien liegen. Dieses Land übt(e) nicht zuletzt deshalb für viele einen besonderen Reiz aus, da dort seit mehr als 40 Jahren völlige Freiheit herrscht im Besitz von (Wohn-) Immobilien für Ausländer.

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Diese "Immobilien-Freiheit" führte dazu, dass sich bis Anfang der Neunziger Jahre vor allem Deutsche und Engländer eine spanische Immobilie zugelegt haben und fast den gesamten spanischen Mittelmeerraum besetzten, sowohl Festland (Costa Blanca, Costa Brava und Andalusien) als auch Balearen und Kanarische Inseln. Auch viele Skandinavier haben sich in Spanien niederglelassen, vor allem an der Costa del Sol. In der Zwischenzeit sind Spanier selbst zu Geld gekommen und kaufen sich die "Spanien-Immobilien" wieder zurück.

Immobilienmarkt Spanien

Der Immobilienmarkt in Spanien hat in den Jahren 2008-2010 stark konsolidiert, Preise sind gefallen, sehr unterschiedlich je nach Zone. Interessant ist aber, dass gerade die sehr teueren Immobilien - z.B. Marbella ab etwa 10 Millionen EUR - sich wieder eifriger Nachfrage erfreuen (Stand: Oktober 2010). Vor allem aus Osteuropa und der arabischen Halbinsel (Emirate, Saudis) kommen zahlungskräftige Investoren. Auch der deutsche Käufer Markt erholt sich langsam, vor allem bei Investments und Wohnungen in Top-Lagen, weniger in Häuser.
Es ist also unsinnig, den Immobilienmarkt Spanien mit Aussagen wie "Preise sind um 30% gefallen" zu generalisieren. Natürlich gibt es gute Kauf-Gelegenheiten, von Leuten die verkaufen (müssen), wie immer in Krisenzeiten. Es gibt aber nach wie vor Top Immobilien, die Preis und Wert halten und sogar teurer werden. Der Immobilienmarkt in Spanien ist jedoch auch überfüllt mit hässlichen Betonklötzen. Bauwerke, die hochgezogen wurden, um schnell Bares in Legales zu konvertieren, und die dürfen nur wenig Anspruch auf Schönheit erheben. Dieser Markt der "Schrott-Immobilien" ist der am meisten betroffene, und auch der, der am meisten Wertverlust erlitten hat. Gerade Spanien bietet aber einen sehr etablierten und unterdessen auch sicheren Markt zum investieren an. Jeder kann also fündig werden.


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Immobilienpreise Spanien

Die Immobilienpreise haben sich seit 1990 verzehnfacht. Es ist daher wichtig, dass der Markt konsolidiert, wie er das gerade tut. Eine Konsolidierungsphase bietet gute Einstiegsmöglichkeiten zur Anschaffung einer Immobilie, ähnlich dem Aktien Investment.
Der heimische Markt bewertet erste Linie eine Lage am Strand sehr hoch. Hier werden - Krise hin oder her - immer noch astronomische Preise aufgerufen. Ich empfehle meinen Bauherren, eher nicht direkt am Strand zu bauen (Feuchtigkeit, Saisoncharakter, Garten schwer zu bestellen, Bauprobleme wegen Salzwasser). Ebenso werden in spanischen Städten Immobilienpreise in der Nähe der Shopping Center hoch bewertet, auch wenn eine 4 spurige Strasse direkt daneben liegt. Immobilienpreise in Spanien sind also immer auch von länder- und charakterspezifischen Eigenschaften beeinflusst: Der deutsche sucht eher den Waldrand, oder die Immobile im Grünen, Spanier und Engländer mögen es sehr zentral mit Top Infrastruktur, gerne auch im Hochhaus.
Genau diese verschiedenen Eigenschaften und Charaktere machen den Immobilienmarkt aber auch so interessant, und vor allem vielfältig. Es lassen sich mehrere Fliegen mit einer Klappe schlagen: Man kann das Geld mittelfristig investieren (durchschnittlich etwa 5% Rendite p.a.), und die Immobilie selbst nutzen, oder auch temporär vermieten und so die Rendite steigern (bis zu weiteren 5% p.a.). In Küstenregionen und Städten lassen sich Immobilien sehr gut als Ferienimmobilien vermieten.


Wohnsitz in Spanien (Padron)

Ich empfehle allen, die Immobilien in Spanien besitzen, sich ordnungsgemäß zu melden (Padron). Das ist eine Formsache (Sie brauchen ihren Ausweis und Nachweis Ihres Wohnsitzes). Haben Sie diesen Wohnsitz (Padron) also beantragt, müssen Ihnen unangenehme Dinge wie Strafzettel oder Steuerschulden ordnungsgemäß zugestellt werden, sonst kann man nicht gegen Sie prozessieren. Wenn Sie eine Spanien-Immobilie haben, ist es also ratsam, wenngleich nicht Vorschrift.
Sollte aber keine Zustellung von öffentlichen Dokumenten oder sogar Klageschriften möglich sein, kann das weitreichende Folgen haben. Dies im Besonderen, wenn Sie Eigentum besitzen, was mit einem Embargo belegt werden kann. Bei Unzustellbarkeit von Gerichtssachen erlaubt die spanische Prozessordnung, Sie namentlich z.B. im BOJA (Amtsblatt Andalusien) zu veröffentlichen, mit Fristsetzung bei Gericht vorstellig zu werden. Da ausländische Immobilienbesitzer aber eher selten diese Amtsblätter lesen, verfällt üblicherweise diese Frist. Nun setzt sich der Prozess fort, ohne Ihre Anwesenheit erforderlich zu machen (en rebeldia). Das kann dann sehr unangenehme Folgen haben, mit Embargo im Grundbuch, im Ernstfall sogar Zwangsversteigerung, wenn Steuerschulden oder anderes fällig sind.

Erben in Spanien

Erben in Spanien ist mit hohen Kosten verbunden, es empfiehlt sich also vorab zu erkundigen, wie das Erbe geregelt werden kann oder wer die Immobilie überhaupt kaufen sollte. Es gibt z.B. in Andalusien keinen Erbfreibetrag. Früher gab es die praktische Lösung der Gründung einer s.l. (=GmbH), die lediglich Immobilien besitzen durfte (sociedad patrimonial). Im Verkaufsfall wurden dann nur die Anteile der Firma verkauft (inklusive Aktiva und Passiva, also die Immobilie) ohne steuertechnisch groß herangezogen zu werden. Diese Firma hatte sogar einen gesonderten Steuersatz im Falle eines Gewinnes: musste normal eine GmbH 30 % versteuern, so wurde die sociedad patrimonial lediglich zu 15% zur Kasse gebeten. Dieses System wurde aus guten Gründen abgeschafft, das Prinzip ist aber in Teilen gleich geblieben. Erben in Spanien kann also ein Grund sein eine Immobilie nicht auf seinen eigenen Namen zu kaufen, sondern eigens eine Firma zu gründen. Bedenken Sie dass bereits eine Schenkung von 1000 EUR an Ihre Kinder eine Schenkungssteuer beinhaltet, und auch keine Freibeträge auf ein Erbe angerechnet werden.

Verjährung von Erbsachen

Wer es mit der Erbschaft nicht so eilig hat, kann über die Hintertür (Stand Oktober 2010) die Pflicht zur Erbschaftssteuer auch verjähren lassen. Hierzu muss dann viereinhalb Jahre nach Tod des Erblassers gewartet werden, bis eine Verjährung beantragt werden kann. Für manche sicher eine Alternative, um die hohen Erbschaftssteuersätze zu umgehen. Dazu muss bei der spanischen Steuerbehörde ein Certificado de prescripcion beantragt werden, was nach diesen viereinhalb Jahren üblicherweise ohne grössere Probleme ausgestellt wird.

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