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Hübsch machen zum Verkauf

Unter Home Staging verstehen wir das "Immobilien - Tuning" für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Denn: Wer möchte schon ein abgewohntes Haus erwerben, wo doch so viele Träume beim Hauskauf eine Rolle spielen? Mit überschaubarem Investment lässt sich ein bis zu 20 % höherer Verkaufspreis erzielen.

Einrichten mit einfachen Mitteln: Home Staging

Home Staging: Noch so ein amerikanischer Trend?

Nicht so eilig mit den Vorurteilen: Denn wer sein altes Auto verkaufen will, übt sich auch im Staging, hier im "Car"-Staging: Der Wagen wird gewienert, gesaugt, es werden auch gewisse Ausgaben getätigt, wie Poliermittel etc. Professionelle Händler geben den Wagen gar zum "Aufarbeiten" - was durchaus bis zu 10 % des Kaufpreises kosten kann. Warum also scheut der Eigentümer eines Wagens diese Kosten nicht, der Immobilienbesitzer aber schon? Der Spruch "Kein Geld in die alte Immobilie stecken" stimmt nicht wirklich. Denn beim Verkauf einer Immobilie möchte man als Verkäufer natürlich den besten Preis erzielen. So geht der Hausbesitzer dann zum Makler, der soll es dann richten. Doch auch der beste Makler tut sich schwer eine abgewohnte Immobilie zu verkaufen. So merkt man als Eigentümer schnell, das kein rechtes Interesse für die Wohnung oder das Wohnhaus entsteht. Und die wenigen Interessenten, die zur Besichtigung kommen winken gleich ab, keiner mag ein abgewohntes Haus erwerben, womöglich noch mit altem Hausrat zugestellt und dem typischen Geruch nach "alt".

Die Idee

Hinter Home Staging steckt eine simple Idee: Die Immobilie hübsch machen, sozusagen "tunen" damit es einem potenziellen Käufer schmackhaft dargeboten wird! Dabei wird darauf geachtet, keine individuellen Noten einzubringen, die Hauskosmetik soll so neutral als möglich angebracht sein. Dazu gehören neutrale Materialien und Möbel, die nahezu jedem gefallen, helle Farben, helle Holzböden, dezente Kücheneinrichtung. Wichtig: Die Einrichtung soll eher etwas zu wenig sein, denn ein Käufer möchte auch selbst seine Gedanken zur Einrichtung machen können. überladene Räume schrecken ab. Viele grüne Pflanzen (Palmen, grossblätterige Grünpflanzen etc) in dekorative Töpfen runden das Home Staging Programm ab, denn Pflanzen mag jeder gerne. Auch der Geruch im Haus ist wichtig: es soll nach frisch geweisselt riechen, nach blumigen Duftsorten. Absolut nicht empfehlenswert sind handelsübliche Duftsprays oder Geruchsverbesserer. Ein frischer Duft ist wichtig für einen Hausverkauf, denn das macht die Immobilie sympatisch.

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Home Staging zum mieten

Inzwischen gibt es auch in Deutschland immer mehr Firmen, die zu diesem Zwecke Möbel und attraktive Pflanztröge zu erträglichen Preisen vermieten und im Verkaufsfall gleich mit verkaufen. Und sollte der Kaufinteressent kein Interesse zeigen, werden die Möbel zur nächsten Home Staging Immobilie gefahren und erneut vermietet.

Garten und Aussenbereiche

Es mag etwas grotesk klingen - aber auch der Garten und die dazugehörigen Aussenbereiche sind ein wichtiges Kaufkriterium: Finden wir im Verkaufsgespräch eine blühendes Ensamble von Blumen und gepflegten Rankgewächsen die eine heimelige pergolabedeckte Veranda abrunden, gefällt das mehr als ein besonders hergerichteter Kellerraum. Im Home Staging wird daher auch darauf geachtet, besonders den Garten herzurichten, denn dieser ist von vielen Fenstern des zu verkaufenden Hauses zu sehen. Und wichtig: Ernsthafte Kaufinteressenten werden sich nach dem Besichtigungstermin noch einmal umsehen, und da steht dann vor allem unser Garten im Vordergrund. Ist der Garten zugewuchert und nicht gepflegt, schreckt das einen Käufer ab.

Psychologie des Käufers

Home Staging basiert auf einer simplen Käuferpsychologie: Sind zu individuelle Einrichtungsgegenstände vorhanden, können die meisten Käufer sich Ihre eigenen Möbel und Ausstattungswünsche in der Immobilie nicht vorstellen. Die mangelnde Fantasie mag ihre Gründe darin haben, das ein Käuferauge vor fertige Entscheidungen gestellt werden möchte und keine komplizierten Einrichtungsprozesse durchdenken will. Besonders abgewohnte Immobilien wecken bei den meisten Kaufinteressenten kein Interesse, sondern eher Abneigung. Keiner kann sich sein glückliches Familienleben mit Kindern in einem abgewohnten Haus vorstellen das womöglich noch nach Schimmel riecht. Mit ein Grund ist sicher das die meisten Käufer vor zusätzlichen Investitionen verschont bleiben möchten. So passiert es also, das wir potenzielle Interessenten verlieren, obwohl die Immobilie in einem "getunten" Zustand womöglich ideal zum Käufer gepasst hätte.
Ein weiterer Punkt der Käuferpsychologie ist die – trotz der hohen Investition – Spontaneität: Gefällt der erste Eindruck, wird gekauft, oft ohne weitere Details der Immobilie näher zu prüfen. Diese werden zur Nebensache und selbst wichtige Minuspunkte an der Immobilie werden vom Kaufinteressenten gar nicht mehr richtig wahrgenommen. Man ist als Käufer dann "verliebt" - und Liebe macht ja bekanntlich blind! Unsere Immobilie braucht also einen gewissen "Wow Effect" wie die Briten das gerne nennen.

Wow Effect ohne grossen Aufwand

Diesen ersten Eindruck, den "Wow Effect", möchte das Home Staging erreichen. Das kann man durch verschiedene - relativ einfache Massnahmen - erreichen: indem ein einziger Raum besonders liebevoll hergerichtet oder ausgebaut wird (unter Umständen auch mit neuen Holzbodenbelägen o.ä). Dieser hergerichtete Raum erreicht im Kontrast zur restlichen – sauber aber neutral eingerichteten Wohnung – diesen Wow Effect. Home Staging Experten gehen vor Beginn der Haustuning Aktion die Immobilie durch und legen dann fest welches Detail gezielt ausgebaut werden soll: Ein Spa im Keller, die Suite mit angrenzendem (evtl. zusätzlichen) Bad oder der wuchtige Eiche Dielenboden im Wohnzimmer. Vielleicht muss auch ein wenig Geld in die Hand genommen werden, um ein kleines Wohnzimmerfenster zu vergrössern und damit mehr Licht einzufangen.

Kosten und Nutzen

Wir rechnen im Home Staging nicht nur mit einer Erhöhung der Anzahl von Interessenten, sondern erzielen auch einen höheren Verkaufspreis der Immobilie. Doch nicht jede Umbauaktion führt am Ende zu einem höheren Verkaufspreis: Beim tunen gehen die Kosten sehr schnell ins Unermessliche. Sie sollten daher jemanden kompetenten kontaktieren der sich damit auskennt. Fachleute sind Architekten mit Immobilien Verkaufserfahrung, Inneneinrichter oder Raumausstatter (die sich nicht selbst verwirklichen wollen), oder auch Makler mit einem geschulten Blick für schöne Dinge. Der Home Staging Experte soll Sie mit guten und vor allem bezahlbaren Ideen versorgen. Denn eines muss klar sein: Home Staging macht nur Sinn wenn es bezahlbar bleibt. Als Faustformel gilt: Sie sollten am Ende mindestens das Doppelte des Investments wieder zurückerhalten, in Form von einem besseren Verkaufspreis Ihrer Immobilie.

Übersicht: Renovierung vs. Home Staging

Bei renovierungsbedürftigen Objekten sollten Sie die Kosten des Home Staging nicht mit notwendigen Renovierungsarbeiten verwechseln. Der Unterschied:

• Home Staging bezieht sich vor allem auf Malerarbeiten, Möblierung (evtl. auch neue Küche), ein paar Innenpflanzen und punktuell das Verlegen eines Holzbodens oder ähnlichem in dem einen oder anderen Raum.
• Renovierungsarbeiten sind Kosten die anfallen, wenn Ihre Immobilie altersschwach wird und Badezimmer, Küche und Installationen ein Update benötigen.

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