Baugesetze in Spanien

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Baurecht in Spanien

In Spanien hat man es bis vor kurzem nicht allzu genau genommen mit dem Baurecht, bisweilen haben auch ein paar Geldscheine mitgeholfen, eine Bau Genehmigung zu ergattern, die in Wirklichkeit gar keine war. Recht in Spanien war also ein eher interpretierfähiger Begriff. Inzwischen hat allerdings ein Wandel eingesetzt.

Baurecht und Baugesetze in Spanien

Baurecht in Spanien

Enwicklung

Heutzutage werden illegales Bauen oder ähnliches sehr streng bestraft, auch strafrechtlich. Man sollte sich also davor hüten, in eine illegale Immobilie anzulegen, die man "ohne Papiere und ohne Probleme" vor 15 Jahren gebaut hat, und nun eben doch von der Realität eingeholt wird. Die heißt u.U. sogar Abriss und Strafen, wenn das Grundstück, auf dem ehedem gebaut wurde, eben "nicht bebaubar" war, also Ackerland.
Recht in Spanien wird also immer mehr greifbar, und die Gerichte erhöhen Ihre Arbeitskapazitäten kräftig. Noch allerdings haben Gerichte in Spanien sehr lange Wartezeiten, Recht in Spanien zu erhalten geht über Jahre.

Baugesetz in Spanien

Das Baugesetz in Spanien ist Länderspeziesfisch geregelt, ganz ähnlich wie in Deutschland. In Andalusien heißt es etwa Ley de Ordenacion Urbanistica de Andalucia. Wer mit dem Gedanken spielt, in Immobilien zu investieren, sollte sich ein wenig mit Baugesetz in Spanien auskennen, und ein paar Spielregeln beachten. Das Baugesetz in Spanien ist in den letzten 10 Jahren komplett runderneuert worden, sowohl die Raumordnung als auch Bautechnik. Was also vor weniger als 10 Jahren ein Kavaliersdelikt war (illegal Bauen und sich nachher etwas "bestrafen" lassen) wird nun strafrechtlich geahndet, und ist mit hohen Strafen verbunden. Auch Bautechnisch ist einiges anders geworden seit Inkrafttreten des Codigo Tecnico de Edificacion (CTE). Aber auch die Rechte und Pflichten von Bauträger und Käufer sind neu geordnet worden im Ley de Ordenacion de Edificacion (LOE). Das Baugesetz in Spanien hat nichts mehr mit dem der neunziger Jahre zu tun, ich habe nachfolgend einige wichtige Änderungen und Gesetze aufgelistet.
Generell ist die Bau Gesetzgebung inzwischen der deutschen aber ähnlich.


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LOUA

Das Gesetz LOUA (Ley de Ordenacion Urbanistica de Andalucia) definiert seit 2003 genauestens, wie die Entwicklung von nicht bebaubaren Flächen zu handhaben ist. Vor Inkrafttreten der Gesetze war es üblich, sich billige Grundstücke (Ackerland) zu kaufen, illegal darauf zu bauen (es wurde lediglich eine "Scheune" beantragt, aber die Villa hingestellt) und sich hernach bestrafen zu lassen. Die Strafe fiel üblicherweise billiger aus als die Baugenehmigung selbst. Am Ende waren aber alle zufrieden, die Interessenten hatten ihr Häuschen, die Städte ihre Einnahmen. Besonders stark war die Region in der Axarquia betroffen, Competa, Vinuela und andere Gemeinden der Provinz Malaga.
Das LOUA ändert alles nun drastisch. Es darf auf nicht bebaubaren Boden nichts mehr gebaut werden bevor er nicht ordentlich entwickelt wurde. Das LOUA schreibt ebenso ein maximales Wachstum der Gemeinden vor, sie dürfen in den nächsten 10 Jahren nicht mehr als 30% wachsen, in Einzelfällen 40%. Ebenso sind die Strafen im LOUA neu definiert worden: Aus der "billigen Strafe" seinerzeit wird nun eine zeitlich limitierte Strafe: Sie orientiert sich am Marktwert und schreibt einen Rückbau vor. Wird nicht rückgebaut, werden die Strafen täglich bemessen, bis zum Tage an dem die Stadt rückbauen muss, wenn die illegalen Bauherren ihren Verpflichtungen nicht nachkommen. Eine schmerzliche Sache also. Das und vieles mehr ist im LOUA enthalten, und ist seit Inkrafttreten mit endlosen Streitereien behaftet, Bürgermeister treten zurück, werden wegen Korruption vor Gericht gestellt, Einnahmen der Stadtkassen fallen komplett aus. Ein sehr mutiger Schritt also in die richtige Richtung, begonnen von der Landesregierung Andalusien.

CTE

Der Codigo Tecnico de Edificacion (CTE) ist seit 2007 in Kraft getreten und hat inzwischen mehrere Novellierungen und Anpassungen erfahren. Der CTE regelt die Bauqualitäten und Abnahmekonditionen am Bau und revolutioniert die traditionell eher einfache Bauweise vor allem im Süden des Landes. Der CTE schreibt nun einen Wärmeschutznachweis vor, ebenso sind Schallschutz nun ein Thema. Alle Gebäude müssen laut CTE auch zertifiziert werden, erhalten also ähnlich wie in Deutschland einen Gebäudepass oder Gebäudeausweis mit den entsprechenden Qualitäten. Der CTE definiert Materialien, schreibt eine Winddichtigkeitsprüfung vor und zieht auch Architekten und andere Beteiligte in die Gewährleistung mit ein. Bodengutachter, Statiker und Topographen haben sich bisher immer elegant aus dieser Gewährleistungspflicht herausgehalten. Der CTE ist also auch ein wichtiges Regelwerk, und wird das Bauen preislich und qualitativ sehr beeinflussen.


LOE

Das Ley de Ordenacion de Edificacion (LOE) beschreibt die Rechte und Pflichten von allen am Bau Beteiligten. Das Gesetz trat 1999 in Kraft, und wurde immer mehr verfeinert. Auch hier werden wichtige Dinge geregelt: Welche Fachleute haben welche Pflichten. Vor allem die Bauträger haben sich in Gewährleistungsfällen immer sehr gut und elegant heraushalten können, das ist sei Inkrafttreten des LOE nicht mehr möglich: Nimmt ein Bauträger eine Anzahlung eines Käufers entgegen, muss er im Gegenzug eine Bankbürgschaft (Fertigstellungsbürgschaft) geben. Diese an sich selbstverständliche Art des Kaufes war bisher nicht Pflicht und führte zu wirklich grotesken Fällen, wo Familien eine 30 % Anzahlung leisteten und der Bauträger zwischenzeiltlich pleite ging. Geld war dann natürlich weg und nur in Einzelfällen teilweise wieder einklagbar.
LOE definiert aber auch, was Architekt und Aparejador zu tun haben, wie die Gebäude abgenommen werden, welche Sicherheitsmerkmale die Gebäude haben etc.

Legalisierung der Spanienimmobilie

Die Legalisierung der Spanienimmobilie war in den letzten Jahren ein beliebter Schachzug von Besitzern illegaler Immobilien, um doch noch eine gewisse Legalität im Grundbuch zu erhalten. Aber auch diese Hintertürchen wurden nun geschlossen. Eine Legalisierung der Spanienimmobilie ist seit 2010 nur noch unter sehr schweren Umständen möglich, mit hohen Steuerzahlungen verbunden. Manch einer mag da dann denken ob es überhaupt noch Sinn macht die illegale Immobilie zu legalisieren.

Prozessieren in Spanien

Ich bin als Architekt oft geladen, meine Gutachten vor Gericht zu verifizieren. Das spanische Gerichtswesen unterscheidet sich nicht sonderlich von dem deutschen, ist womöglich aber noch langsamer. Prozessieren in Spanien ist gratis, vielleicht gibt es auch deswegen so eine Papier- und Prozessflut. Sie zahlen hier nur ihren Rechtsanwalt, und auch einen Procurador. Der Procurador ist berechtigt, Klagen bei Gericht einreichen (gab es auch mal in Deutschland, da hieß das dann Gerichtshelfer). Das können Sie ab einer bestimmten Streitsumme (890 EUR) nicht mehr persönlich machen, sondern brauchen diesen Procurador. So mancher hatte aber beim Prozessieren in Spanien die liebe Not mit der Zustellung der Klageschriften: Diese werden üblicherweise persönlich vom Procurador überbracht, und haben Sie hier keinen festen Wohnsitz, kann ihnen nichts zugestellt werden. Das hat nun Vorteile und Nachteile.

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