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Baugeld & Kredit

Baugeld von der Bank: der Baukredit. Dafür müssen Garantien erbracht werden: nämlich das Grundstück und/oder, je nach Etappe im Bau, das Haus selbst. Kann der Bauherr das Haus nicht fertig stellen, wird die Bank einen Rohbau zwangsenteignen und wieder verkaufen. Das ist für Banken aber verwaltungstechnisch uninteressant.

Bankfinanzierter Hausbau: Der Baukredit

Der günstige(re) Kredit

Banken zahlen daher Baugeld meist nur etappenweise aus, weit unter dem tatsächlichen Wert der Baustelle. Nach Fertigstellung wird das Baugeld dann umgewandelt in eine Hypothek, die im Grundbuch als Grundschuld eingetragen ist. Da die Banken sich mit Ihrem Haus absichern, ist Baugeld auch billiger als andere Kredite z.B. für ein Auto. Baugeld wird üblicherweise für die Phase des Bauens gegeben, ist auch zeitlich limitiert.

Kreditvergabe und Basel II

Unter Basel II versteht man (unter anderem) die Banken-interne Mindestanforderungen, die ein Kreditnehmer zu erfüllen hat, um ihm einen Kredit zu gewähren. Diese Mindestanforderungen Basel II sind seit Januar 2007 als "Capital Requirements Directive" EU-Richtlinien 2006/48/EG und 2006/49/EG Gesetz in Europa gültig und müssen von allen Kreditinstituten erfüllt werden.
Basel II beschreibt Mindestanforderungen für die Kredit Vergabe an Privatpersonen und Firmen, und definiert Mindesteigenkapitalanforderungen, Kreditausfallrisiken, Marktpreisrisiken sowie operationelle Risiken. In Europa sind Szenarien wie die US Immobilienkrise mit Basel II sicher nur schwer vorstellbar, eine Immobilienbewertung muss marktgerecht sein, und es werden maximal 80 % des Marktwertes einer Immobilie als Baukredit vergeben. Dies aber auch nur dann, wenn der Kreditnehmer eine Rückzahlungsgarantie liefern kann. Selbst im Falle eines Preisverfalles von 25% wäre der Kreditwert immer noch gedeckt. Seit Mitte 2010 beraten unsere europäischen Politiker über Basel III, was alle Werte noch mal verschärfen wird, um solche Immobilien Pleiten wie in den USA 2008 zu vermeiden.

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Die Baufinanzierungs-Bank

Denken Sie daran: Sie sind mit keiner Bank verheiratet! Es ist in der freien Marktwirtschaft erlaubt, auch andere Banken und deren Angebote zur Baufinanzierung einzuholen. Verhandeln ist daher angesagt, und lassen Sie sich von niemandem unter Druck setzen. Eine Bank möchte aus verständlichen Gründen Ihren Kredit schnell abhandeln, vergessen Sie aber nicht, dass Sie die Konditionen diktieren können, solange nichts unterschrieben ist. Eine Baufinanzierung ist auch für die Bank ein gutes Geschäft, denn das sichert komfortable Monatseinnahmen über einen langen Zeitraum hinweg.
Auch wenn Sie schon Jahre lang bei der gleichen Baufinanzierungsbank sind: Sie werden überrascht sein, welche Unterschiede sich bei Laufzeiten, Zinssätze, Sondertilgungen etc. auftun. Und oft ist es so, dass Sie ihrer Hausbank erst die Unterlagen der Konkurrenz auf den Tisch legen müssen, bevor auch Sie ähnliche Konditionen erhalten. Auch wenn es sich empfiehlt, mit einer seriösen und bekannten Bank zusammenzuarbeiten, fragen Sie bei Discount Baufinanzierungs-Banken im Internet nach.

Die Immobilienkrise in den USA

Vor allem die Marktpreis-Risiken waren bei der grossen USA Immobilienkrise von 2008/2009 gut zu beobachten: Es wurden über Jahre hinweg Kredite gegeben, die sich immer auf steigende Immobilienpreise stützten. Nur so konnte eine Rückzahlungsgarantie von den Banken akzeptiert werden. Und auf diese ohnehin luftige Garantie wurden dann noch Kredite in Höhe von 130 % gegeben, d.h. war ein Haus 300.000 EUR wert, dann wurden bis zu 390.000 EUR Baukredit gewährt, in Rückzahlungsmodalitäten von bis zu 90 Jahren. Da dürfen dann auch noch die Kinder der Kindeskinder an dem Haus abstottern. Und mit dem Baukredit blieb noch viel Geld übrig, so wurde dann noch das Auto gekauft sowie die Möbilierung vom Haus mitfinanziert.
Seit 2008 ging dann vielen auf: Die Garantien halten nicht, wenn die Preise sinken, und man vielleicht sogar sein festes Einkommen verliert. Aber auch Immobilienpreise können sinken, spätestens dann, wenn kein Markt mehr da ist. Die US Immobilienkrise war geboren. Denn wenn die Immobilie nur noch 200.000 EUR wert ist - auch bei kleinen Tilgungsraten - sitzen Sie trotzdem auf einem Schuldenberg von 390.000 EUR. Im Falle einer Zwangsversteigerung hatten die Banken dann das Nachsehen, sie konnten mit der Zwangsversteigerung der Immobilien noch nicht einmal den Nennwert des Kredites decken.

Absicherung der Finanzierung

Baufinanzierungen kosten Geld, das monatlich bezahlt werden will. Andernfalls drohen Probleme, böse Briefe der Bank, im Ernstfall Zwangsversteigerungen. Für eine Finanzierung von 250.000 EUR über 15 Jahre, 4% fest verzinst mit 2% Tilgung /Jahr rechnen Sie eine monatliche Quote von etwa 1.250 EUR. Das sind realistische Werte, Stand Dezember 2010.
Es sollte also darüber nachgedacht werden was passiert, wenn das Geld knapp wird, wenn Arbeitslosigkeit, Krankheit oder gar Tod eintreten. Es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten, monatliche Kreditraten zu sichern und zu garantieren, mithilfe von Risiko-Lebensversicherungen, bei Ehepaaren die so genannte "Verbundene Lebensversicherung". Es gibt eine Vielzahl verschiedener Produkte, sogar spezielle Kreditversicherungen. Aber man kann sich auch überversichern. Generell würde ich eine Lebensversicherung erwägen, keine Kapital Lebensversicherung (teurer). Es soll ja kein Kapital gebildet werden, sondern lediglich ein Risiko abgedeckt sein, im Falle von unvorhersehbaren Umständen. Durch schlechte Beratung wird aber schnell überversichert, was zu zusätzlichen Ausgaben führt.

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