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Umbau und Sanierung

Nicht immer kommt ein Neubau in Frage. Sei es, dass ein scheinbar günstiger(er) Preis dazu anregt, ein altes Haus zu kaufen, sei es, dass eine bestehende Immobilie durch Umbau an geänderte Bedürfnisse angepasst werden soll. Oder man hat sich gar ein historisches altes Gemäuer zugelegt, das man bei Erhalt der Bausubstanz sanieren möchte.

Historisches Haus mit Flair

Altbau Sanierung

Altbau: Mehr als nur schöne Fassade

Wer eine Fassadenreinigung machen lassen möchte, tut dies meist aus optischen Gründen. Unter einer Sanierung verstehen wir aber mehr, nämlich die Reparatur von einem Altbau, oft sogar Fachwerk. Altbauten sind meist noch aus Holztragwerk, hier sind also bei der Sanierung besondere Fachleute erforderlich, die den Zustand der Immobilie vor dem Kauf bewerten. Besonders bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, können unangenehme Kosten bei der Sanierung auftreten, die versteckt enthalten sind und beim Kauf nicht bemerkt wurden. Zum Beispiel ein Hausschwamm. Sowas muss allerdings vom Verkäufer angekündigt werden - mit "wusste ich nicht" kommt er nicht weiter.
Aber auch Feuchtigkeitsprobleme durch fehlende Drainagen, oder kaputte Dächer werden bei der Sanierung teuer. Ebenso muss bei der Sanierung je nach Alter der Immobilie bedacht werden, dass die Leitungen (Abwasser, Wasser, Strom & Elektrik) neu verlegt werden sollten, das steht nach 30 Jahren an. Die Vorteile einer Sanierung sind, dass das Haus einen Charme besitzt, den ein Neubau üblicherweise nicht hat. Ebenso liegen Altbauten oft an zentral und gut gelegenen Stellen unserer Städte, was von vielen sehr geschätzt wird.

Kosten für Modernisierung

Damit sich also eine Altbau Renovierung nicht als Kostenfalle entpuppt: Kosten genau durchkalkulieren! Viele haben sich verzettelt beim nachträglichen Umbau einer alten Immobilie. Wenn es sich nicht gerade um ein Liebhaberstück handelt: Prüfen, ob nicht besser Abbruch und Neubau in Frage kommt. Ich kenne genug Beispiele, wo ohne Experten munter gewerkelt wurde, oder versäumt wurde, ein Baugutachten vor dem Umbau bzw. der Sanierung einzuholen - und dann waren hinterher die Umbaukosten fürs Haus höher, als wenn der Bau komplett neu erstellt worden wäre. Denn bei alldem darf nicht vergessen werden, dass bei bestehender Substanz trotz Modernisierung oder Sanierung die Bauqualitäten immer schlechter sind als bei einem neuen Haus. Dazu kommen Kosten, an die man vielleicht erst nicht gedacht hat: So will beim Austausch einer neuen Türe die alte erst mal entsorgt werden. Die neue dann eingepasst und angegipst etc. Somit entstehen fast die doppelten Renovierungskosten. Vorsicht also mit dem "... ach, wo wir gerade dabei sind - das machen wir auch noch ...". Oft ist es also sinnvoller, das Grundstück nur zu kaufen, und nach Abriss neu zu bauen. Oder, wenn möglich, auf den bestehenden Keller neu zu bauen.
In jedem Falle erkundigen sollte man sich nach einer Förderung. In Betracht kämen staatliche Förderprogramme wie z.B das Programm 141 der KfW, oder zinsverbilligte Darlehen aus dem Programm "energieeffizient Sanieren". Mehr im Kapitel Zuschuss & Förderung.


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Änderungen am Bau

Das Kinderzimmer soll einen Holz-Bodenbelag haben, das Wohnzimmer bitte zusätzlich einen Kamin, und die Küche jetzt doppelt so groß: Stichwort Änderungen am Bau: Sie steigern die anfangs geplanten Renovierungskosten, denn Sie müssen aufgenommen, dokumentiert, geprüft und freigegeben werden. Ebenso müssen Änderungen auf die Baustelle überbracht sein, denn oft sind sie mit Folgen für mehrere Unternehmer verbunden: Wird z.B. ein WC verschoben, muss der Bauunternehmer, aber auch der Elektriker und Installateur entsprechend angewiesen werden. Oft fehlt dazu die Zeit, und die Änderungen am Bau werden kurzerhand ohne Pläne und Angebot ausgeführt. Das führt dann schnell zu Streitereien, denn viele Bauunternehmer leben von den Änderungen, sie bringen dem Bauunternehmer oft den Gewinn der bei der Auftragsvergabe wegverhandelt wurde. Änderungen am Bau kommen also dem Bauunternehmer sehr gelegen!
Wenn also was geändert wird, dann sollte die Zeit sein, dies in Planformat zu bringen und entsprechend erst ein Angebot einzuholen. Das Angebot muss geprüft und freigegeben werden, nur so haben Sie bei Änderungen am Bau auch Kontrolle über die Baukosten.
Übrigens: Wer die Kosten und Mühen einer Altbau Sanierung scheut, aber dennoch ein Stück bauliche Geschichte sein eigen nennen möchte: Man kann Denkmäler auch kaufen. So bietet etwa das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege Interessenten Denkmäler zum Kauf an.


Anbau und Umbau einer Immobilie

Nun ist nicht jedes alte Haus gleich ein historisches Gebäude. Die Regel sind gebrauchte Immobilien, die durch Anbau oder Umbau modifiziert werden. Mit einem Anbau sind durchaus gute Resultate erzielen; oft wird so ein Anbau als unabhängige Wohneinheit dazu gebaut. Zu beachten ist, dass ein Anbau zu kleinen Setzungen führt. Ein bereits bestehendes Gebäude macht dies nicht mehr, das führt zu Spannungen, die man bei der Statik berücksichtigen muss.
Es gibt hier verschiedene Möglichkeiten, die unterschiedlichen Setzungsverhalten der Gebäude zu verbinden. Bei gutem (festen) Untergrund kann der Anbau an den Bestand "angehängt" werden. Dies erfolgt mit Bohrungen am Fundament des bestehenden Gebäudes, in welchen dann Bewehrungseisen einbetoniert werden, die mit den Fundamenten des Anbaus verbunden werden. Ist ein nachträgliches Einbetonieren unmöglich, werden oft auch Kunstharzverbindungen gewählt, d.h. das Bohrloch am bestehenden Fundament wird mit Kunstharz verfüllt. Eine starre Verbindung eben. Bei weicheren Untergründen, je nach Bodengutachten, wird Ihnen ihr Statiker vorschlagen, den Anbau komplett vom Bestand zu trennen, und mittels Dehnungsfuge gewisse Setzungen zuzulassen. Die Setzungen spielen sich üblicherweise im mm Bereich ab, Sie merken davon also nur wenig.

Renovierung: Baukosten vermeiden

Was für einen Neubau gilt, das gilt auch für die gebrauchte Immobilie: Baukosten vermeiden ist besser, als danach Probleme zu lösen. Also nach Kauf der gebrauchten Immobilie ordentlich planen mit einem Architekten, der Wünsche in die Pläne umsetzt. Nur durch gute Vorplanung lassen sich Baukosten vermeiden. Bleiben Sie solange in der Planungsphase, bis keine Änderungen mehr nötig sind. Falls doch erforderlich, sprechen Sie das mit ihrem Architekt oder Bauleiter ab, und lassen Sie die Kosten bewerten, um nicht den Überblick zu verlieren. Bauunternehmer sind immer mehr auf Extras angewiesen, da der Vergabepreis oft nicht mal mehr die Kosten deckt und nur bei den Extras verdient werden kann. Extras und Änderungen werden meist nicht ordentlich vergeben und bewertet, daher entstehen bei der Endabrechnungen auch immer Positionen, an die sich keiner recht erinnern kann, und somit Stoff genug für Diskussionen alá "das hatten sie doch angeordnet.....". Das nutzen dann clevere Bauunternehmer und halten kräftig die Hand auf.

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