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Altbau Sanierung |
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Umbau und SanierungNicht immer kommt ein Neubau in Frage. Sei es, dass ein scheinbar günstiger(er) Preis dazu anregt, ein altes Haus zu kaufen, sei es, dass eine bestehende Immobilie durch Umbau an geänderte Bedürfnisse angepasst werden soll. Oder man hat sich gar ein historisches altes Gemäuer zugelegt, das man bei Erhalt der Bausubstanz sanieren möchte. Historisches Haus mit Flair |
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Altbau: Mehr als nur schöne Fassade
Wer eine Fassadenreinigung machen lassen möchte, tut dies meist aus optischen Gründen. Unter einer Sanierung verstehen wir aber mehr, nämlich die Reparatur von einem Altbau, oft sogar Fachwerk. Altbauten sind meist noch aus Holztragwerk, hier sind also bei der Sanierung besondere Fachleute erforderlich, die den Zustand der Immobilie vor dem Kauf bewerten. Besonders bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, können unangenehme Kosten bei der Sanierung auftreten, die versteckt enthalten sind und beim Kauf nicht bemerkt wurden. Zum Beispiel ein Hausschwamm. Sowas muss allerdings vom Verkäufer angekündigt werden - mit "wusste ich nicht" kommt er nicht weiter.
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Kosten für Modernisierung
Damit sich also eine Altbau Renovierung nicht als Kostenfalle entpuppt: Kosten genau durchkalkulieren! Viele haben sich verzettelt beim nachträglichen Umbau einer alten Immobilie. Wenn es sich nicht gerade um ein Liebhaberstück handelt: Prüfen, ob nicht besser Abbruch und Neubau in Frage kommt. Ich kenne genug Beispiele, wo ohne Experten munter gewerkelt wurde, oder versäumt wurde, ein Baugutachten vor dem Umbau bzw. der Sanierung einzuholen - und dann waren hinterher die Umbaukosten fürs Haus höher, als wenn der Bau komplett neu erstellt worden wäre. Denn bei alldem darf nicht vergessen werden, dass bei bestehender Substanz trotz Modernisierung oder Sanierung die Bauqualitäten immer schlechter sind als bei einem neuen Haus. Dazu kommen Kosten, an die man vielleicht erst nicht gedacht hat: So will beim Austausch einer neuen Türe die alte erst mal entsorgt werden. Die neue dann eingepasst und angegipst etc. Somit entstehen fast die doppelten Renovierungskosten. Vorsicht also mit dem "... ach, wo wir gerade dabei sind - das machen wir auch noch ...". Oft ist es also sinnvoller, das Grundstück nur zu kaufen, und nach Abriss neu zu bauen. Oder, wenn möglich, auf den bestehenden Keller neu zu bauen.
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Änderungen am Bau
Das Kinderzimmer soll einen Holz-Bodenbelag haben, das Wohnzimmer bitte zusätzlich einen Kamin, und die Küche jetzt doppelt so groß: Stichwort Änderungen am Bau: Sie steigern die anfangs geplanten Renovierungskosten, denn Sie müssen aufgenommen, dokumentiert, geprüft und freigegeben werden. Ebenso müssen Änderungen auf die Baustelle überbracht sein, denn oft sind sie mit Folgen für mehrere Unternehmer verbunden: Wird z.B. ein WC verschoben, muss der Bauunternehmer, aber auch der Elektriker und Installateur entsprechend angewiesen werden. Oft fehlt dazu die Zeit, und die Änderungen am Bau werden kurzerhand ohne Pläne und Angebot ausgeführt. Das führt dann schnell zu Streitereien, denn viele Bauunternehmer leben von den Änderungen, sie bringen dem Bauunternehmer oft den Gewinn der bei der Auftragsvergabe wegverhandelt wurde. Änderungen am Bau kommen also dem Bauunternehmer sehr gelegen!
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Anbau und Umbau einer Immobilie
Nun ist nicht jedes alte Haus gleich ein historisches Gebäude. Die Regel sind gebrauchte Immobilien, die durch Anbau oder Umbau modifiziert werden. Mit einem Anbau sind durchaus gute Resultate erzielen; oft wird so ein Anbau als unabhängige Wohneinheit dazu gebaut. Zu beachten ist, dass ein Anbau zu kleinen Setzungen führt. Ein bereits bestehendes Gebäude macht dies nicht mehr, das führt zu Spannungen, die man bei der Statik berücksichtigen muss.
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Renovierung: Baukosten vermeidenWas für einen Neubau gilt, das gilt auch für die gebrauchte Immobilie: Baukosten vermeiden ist besser, als danach Probleme zu lösen. Also nach Kauf der gebrauchten Immobilie ordentlich planen mit einem Architekten, der Wünsche in die Pläne umsetzt. Nur durch gute Vorplanung lassen sich Baukosten vermeiden. Bleiben Sie solange in der Planungsphase, bis keine Änderungen mehr nötig sind. Falls doch erforderlich, sprechen Sie das mit ihrem Architekt oder Bauleiter ab, und lassen Sie die Kosten bewerten, um nicht den Überblick zu verlieren. Bauunternehmer sind immer mehr auf Extras angewiesen, da der Vergabepreis oft nicht mal mehr die Kosten deckt und nur bei den Extras verdient werden kann. Extras und Änderungen werden meist nicht ordentlich vergeben und bewertet, daher entstehen bei der Endabrechnungen auch immer Positionen, an die sich keiner recht erinnern kann, und somit Stoff genug für Diskussionen alá "das hatten sie doch angeordnet.....". Das nutzen dann clevere Bauunternehmer und halten kräftig die Hand auf. |
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